限价房、经济适用房等保障住房政策的分析

今天政府发布了一系列关于两限房的相关政策，其中包含了《北京市限价商品房管理办法（试行）》、《北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知（征求意见稿）》、《北京市家庭购买限价商品住房申请核定表》和《关于已购经济适用住房上市出有关问题的通知（征求意见稿）》等四个文件。对于限价房这种保障类型住房的各种政策其实大家已经讨论得实在太多了，也没有更多的兴趣了，政策的出台已经是在吹了多次风以后，以经济适用房作为铺垫以后出台的，究其根本也没有什么特色，无非是应景，也无非是应付政令的差使而已，具体操作的时候还会产生很多的变化，也可能会产生不同于广州，但从金融、交易等其他配套或相关环节的问题出现。即便是出台了上述的政策，我们还是可以发现，政策还是需要进一步完善。

经济适用房以及现在出现的限价房等政策作为现阶段的国家住房建设政策，旨在通过某种倾斜，如用地成本、税费减免等优惠措施，来达到扩大住房供给，调节房地产投资结构和满足市场底层保障需求的目的。它是基于我国目前特殊的房地产市场和住房发展市场发展阶段的一种政策选择。但是，对于限价房和经济适用房制度的运行机制，与当前地产市场的关系、现行政策规定可能产生的市场反应、限价房和经济适用房政策的适用范围以及限价房和经济适用房制度的可持续发展等问题，仍尚有待从理论上进行再探索。
限价房和经济适用房政策作为一项政策，本意是通过政府补贴和强制性要求来提高中低收入购房者的住房有效需求。根据以往经济适用房政策的执行情况，政策付诸实施后却暴露出诸多问题：第一，补贴利益的流失与对完全商品房供给的"挤出效应"。以前，有些经济适用房把销售目标定位在中、低收入家庭中的那一部分人，但是吸引来的却是开私家车的一族来争相购买。而现在，在限定了收入和家庭人口数量及总财产以后，消费者能否有足够能力购买限价房也可能成为一个新的问题，以前是控制不严，或者不控制，拿个图章随便盖就行了，现在可能将是矫枉过正。通过对比北京和广州的收入标准就能够明显看出，收入线其实是动态的，目的是控制人数，但是一旦经常变动，就可能产生负面影响。这说明政策制定、执行和监管存在较多的漏洞或可持续性不足。以前，如果在地段、质量、功能、环境或者舒适性等一方面标准上，这类住房在各方面均能满足中等偏低收入家庭的需要，高收入阶层也会想方设法挤入经济适用房的消费群，从而使所流失的财政补贴效益最终转化为生产者剩余和少数中等偏高和高收入阶层的消费者剩余。而那些真正应该享受到补贴的，居住困难的中等偏低收入阶层反而被排斥在受益范围之外。经济适用房提高标准后变身限价房，其消费群将与完全商品房的消费群产生一定的挤出效应。限价房的严格控制，可能挤出的是低收入者，而最终的平衡，可能最终产生于较高收入者，这其中不排除政策对接者。第二，以前的政策的确助长了市场不公平竞争和违规操作。作为具有政策倾斜性的经济适用房和两限房，实际上享受了特定阶段的政策性资源。如果两限房和经济适用房的操作缺乏必要的监督机制，那就会和以前一样产生诸多不良问题。对于以前的项目，我们不能肯定就没有"黑箱运行"，一些利益团体为了获得有关政策优惠，受利益驱动，诱发政企间交易和寻租行为的发生。现在虽然有政府相关部门进行统一管理和组织，但是谁去监督他们呢。第三，提高政策的调控成本大大增加，无形中降低政府调节市场的效率。为了使政策优惠能按预期的设想转移到中低收入阶层身上，就需要控制保障房的受益面，避免不该享受财政补贴的阶层也从中"沾光"。这就需要将政策调控的重点引向鉴别居民家庭收入层次，监督保障住房的流通和分配这些繁琐而又无效的工作上，偏离了其主要宏观职能。
用经济学上的博奕论来分析，经济适用房作为一项政策，涉及的利益方有政府部门、开发企业、消费者三方。在这三者中，有关政府部门拥有用地成本控制、税费减免等权力。目前，政策优惠对众多开发商来说是稀缺资源，是众多开发商争夺的对象。而在开发商以各种方式挣得政府政策优惠后，出于自身利益考虑有可能进行违规操作。以前，由于政府对经济适用房价格进行管制，按照相关政策，经济适用房住房价格除成本、税金外，其开发利润不得超过3％。而理性的开发商是不会愿意从事这种回报率低于同期市场利率的投资项目。而在现实生活中，开发商却对此趋之若鹜。一个合理的解释是，开发商虚列成本以降低利润，使其符合规定标准，而作为主管行政部门对此却无能为力，甚至可能与开发商合谋使虚列的成本合法化，人为拉高经济适用房利润与售价，使价格管制名存实亡。限价房其实就是高价位的经济适用房。据说以前某些地方政府部门为了达到经济适用房的政策意图，需要付出一定的监督费用，以对合格的开发商做出鉴别。而对购房者来说，虽然经济适用房面向的对象是中低收入者，但具体操作过程中并没有制定有效的收入调查措施，因为信用体系的不健全，虽然利用了公示的手段，但是这不能起到关键的作用，因为在博弈的过程中，消费者可能先是发生冲突，而后就会形成一种默契同盟，使民间监督的意图化为泡沫。实际上在实施过程中，一个政策的“对接”，就足以使这个政策毁于一旦，因为就目前北京市的实际情况，能够解决历史遗留问题，妥善解决历史欠帐，对城市改造的利益损失群体进行补偿，都将对诸多保障住房政策撕开一个又一个的口子，一部分高收入者依然可能加入了购买该类房的行列，甚至还有可能有些人将经济适用房上市套利后再次购买两限房进行投机，对于限价房也是同样的道理。有关利益三方的相互博奕将可能使得相关政策在操作过程中背离了原来的政策意图。
由于保障住房是向住房供给者提供补贴，补贴的结果是在同等投资支出的前提下增加市场供给量，从而导致均衡价格的下降和住房需求的相应增加。为了使补贴的效益尽可能传递给政策所指向的收入阶层。只有在消费者牺牲其他消费品需求的前提下，才能实现。如果政府直接补贴给消费者，则能更好地满足消费者的综合消费偏好。所谓消费者的综合消费偏好，是指消费者根据自己的需要和偏好做出的消费选择。
用发补贴的方法会给消费者带来更高的效用，而发补贴给供给者，则可能供给者供给的住房不是消费者所需要的或最重要的，这时消费者就难以得到最大的满足了。因此所谓的保障住房政策在经济上是一个低效率的产物。