-----------按照上海财税体系，内环、中环、外环和郊区房价的“纳什均衡”应该是多少？

上海的房子太贵了，这是很多官员和老百姓的苦叹。最近有几个朋友从日本东京和尤其是韩国汉城回来，却不能同意这个说法，按照这些朋友的说法，他们在首尔最引以自豪的是，他们说，我们“在上海有100平方的房子。”

为此我做了点功课，从美国的发展历史、房产经济学、城市经济学，看了不少书，为了避免干扰，基本上都是看的西方著作，然后思考了一下上海的房价问题，如有错误，愿意与网友探讨。

结论：

u 从理性的角度上说，上海中心的房价一定会上升30%以上，假如郊区房价不控制，还会更高；

u 如果政府将老百姓收入预期增高，房价更会成为脱缰野马；

u 上海市中心建配套服务廉租房，郊区建立补贴穷人经济房并提供就业是政府房价的的最好选择；

u 外环附近建立适合中产阶级的配套和就业也有助于房价；

u 可以用鼓励富人在郊区经济房配套建设度假别墅的方式减少政府的环境投入，来达到均衡。

u 增加交通和控制城市规模是根本之计，如果可能公交免费，那么房价可以避免长期稳定。

证明：

假设一：上海是一个中心城市，而不是功能区城市，中心城市为一个规则的同心圆。

假设二：上海的区财政全部用在本区，上海市财政平均分配在各个区。

假设三：人们选择房产的时候以内换、中环、外环、郊环为选择点，每个环内的房价基本一致。

假设四：上海是一个共同的城市，人们做事情，工作、生活、教育、文化，按照基础设施的比例进行比例分配。

假设五：人们选择居住地是理性和经济的行为，并且人们的工资和收入增长与通货膨胀率和利率完全一致，也就是说我们计算房屋价格的时候只需要计算静态成本。

假设：上海一家三口工作，高收入富人平均每月6000；中等收入平均每月4000，一般收入平均每月2000每人人

假设六：各个地方的财政收入投入完全到基础设施里面，这些投入也等同于基础设施的分配密度以及人们出行的分配密度。

假设七：各环的人生活在小于自己那一环的中心线，在环内的工作学习平均路程为与小于自己一环的中心线的半径，与其它环的成本为两环中心线差距。

假设八：内环半径7公里，中环半径11公里，外环半径15公里，郊环半径30公里；

假设九：以卢湾、静安、黄浦的2005年平均财政除以面积来计算内环线单位基础设施；以长宁、普陀、闸北的平均财政用来计算中环线单位基础设施投入；以闵行、宝山计算外环线财政收入；以嘉定、金山、南汇、奉贤用来计算郊环基础设施。除去崇明县，其它上海18个区分布在各个环中的区分配如下表，假设，各个环投入差距初始值与投入比一样。我们为了计算简便，假设下表中的区个数能够准确反映市财政的基础设施分配。

这样，我们可以得到下表数据。

如果我们利用以上总计投入的百分比作为教育和就业机会密度，在考虑到内环、中环、外环、郊区的距离，那么，我们可以得到下表中的全部概率下的成本比例：

我们将机会时间成本等同于做车的机会成本，月平均工作22天，将内环、外环、中环和郊区的座车时间按照比例进行折算，成本为元，那么，每天的成本得到下面的表。

如果我们按照平均工作和活跃时间为40年计算，40年离开上海，那么得到一下成本，如果实际情况，差距更大。

那么如果我们以内环为标准生活方式的话，以下就是住在其它地方多出来的成本，我们全部假设按照现在的地铁盒公交成本不变：

结论已经有了，那就是，如果住在郊区的话，富人比住在内环成本多出来253万元，中产多付出185万，贫民多付出117万，因此，如果按照这样的发展势头，下面的结论将是严重的，也就是说，若干年后，加入郊区只剩下穷人了，按照郊区房子90平方和每平方目前的5000元成本不变的话，内环的房价由于级差地租，最差的房子也要450000 1170000，也就是162万，1.8万每平方；适合中产和富人的房子每平方也有自己的单价如下：

t

从上图我们可以看出，无论政府建多少房子或者怎么办，即使在郊区给老百姓平价的房子；也无论市中心房价供需状况如何，内环房价1.8万、2.55万、3.3万与郊区分别对于穷人、中产和富人是等值的。也就是说，如果想在上海工作的话，低于1.8万元单价，所有的穷人会选择全部进入内环；低于2.55万单价，所有中产全部会进入内环；低于3.3万元单价，所有富人全部会进入内环。因此，要想控制上海房价，其实质是交通时间和交通费用，因此只有大规模加速快速干线和公交地铁政府大规模补贴，房价才有可能被抑制。

我们换一个思路，上海变成一个多中心的城市，也就是将穷人集中在郊区，大力投入郊区的教育、配套和就业等，那么结果又如何呢？

由于穷人不再来上海，而在卫星城工作，会大大缓解上海的压力，穷人的比价效应没有了；而如果大力发展外环附近的就业和教育设施中产阶级如果能够固定在外环附近，由于富人和穷人的撤出，房价由中产定，中产阶级的比价效应就没有了；富人固定在内环，由于成本原因，并不会导致房价下降，反而由于中产和穷人的撤出，房价由富人定。值得指出的是，由市中心人少了都留下富人，是有利于投资环境的，那么房价会维持在以下水平：

也就是比较和谐的方式。这种方式由于减少了拥堵和节省了时间50%（由4个选择减少到两个选择），人流减少50%，速度能够提高25%，经过计算反而会造成房价的下降，如下图：

也就是说，如果政府改变目前的基础设施投入方式，上海财政全部投入到郊区，房价会大幅度降低到2004年的水平。

加入政府增加工资、收入预期增加的话，老百姓的出行机会成本会大幅度提升，会成为灾难性的后果。

以上我们假设了极端的情况，事实上，不可能只有富人生活在市区，也不可能郊区只有穷人，但那都应该严格限制在非工作范围：政府在市中心只为服务型的穷人提供廉租房，而富人只在郊区购买度假的房子，以上的外部效应也是对其它群体有益的。

综上所述，有几个以下的结论：

u 从理性的角度上说，上海中心的房价一定会上升30%以上，假如郊区房价不控制，还会更高；

u 如果政府将老百姓收入预期增高，房价更会成为脱缰野马；

u 上海市中心建配套服务廉租房，郊区建立补贴穷人经济房并提供就业是政府房价的的最好选择；

u 外环附近建立适合中产阶级的配套和就业也有助于房价；

u 可以用鼓励富人在郊区经济房配套建设度假别墅的方式减少政府的环境投入，来达到均衡。

u 增加交通和控制城市规模是根本之计，如果可能公交免费，那么房价可以避免长期稳定。