导语：

文章开头先说一个故事。话说有一群土匪生活在山头上，我们且假设是1000人。这群土匪每日里也就抢抢钱，劫劫色，生活得无忧无虑，很是得意。可有一天，朝廷发现了他们，便派了军队来围剿，军队有1200人。土匪头子是个聪明人，他看到山下黑压压的军队，心里估算了一下：如果自己这方1000个土匪每个人都奋力抵抗，那么平均每个人的生存几率大概是70％；如果其他999个土匪都奋力抵抗，而自己偷跑掉，那么自己的生存几率是100％；如果大家一起跑，自己生存的几率是40％；如果别人跑而自己不跑，那自己肯定是死定了。怎么选择呢？由于这群土匪平时都是一盘散沙，不怎么服从管教，土匪头子也不知道别人会选择逃跑还是抵抗，便自寻思道：不管别人跑不跑，如果自己不跑，生存几率是70％或者0％，如果跑，生存几率是100％或者40％，结果很明显，不跑是傻子，于是乎就收拾收拾，一溜烟往山后树林里跑去，结果刚进森林就看到前面一大帮匪众已经跑了几百米远了，土匪头子气极大骂：“你们这帮无胆匪类，跑得那么快！”。前面一土匪甲回头笑道：“你难道就有胆？你只是跑得慢而已！”。

山下的官兵，看到这一幕自然很高兴，跟在后面砍杀一阵，消灭约50％的土匪，自身也没什么损失，屁颠屁颠回去领赏了。

这个故事似乎有点象五十步笑百步的典故，确实差不多，只有一点本质的不同：这1000人是没有经过严格军事训练的土匪，而不是军人，他们无论做出什么样的决策，只要不直接伤害到别人，就不会受到军纪的惩罚。就因为这一点的不同，这个故事就有了一个名字——纳什博弈，也就是不合作博弈。从表面上看，不合作博弈会造成某一集团的损失，比如说土匪死的多些，但对整个社会的经济效率起到了促进作用，比如说官兵们少死了很多。在经济领域里，“土匪”的团结行为就好比某行业集体联盟，将会形成行业垄断，而行业垄断会给经济效率带来巨大的损害,这也是为什么WTO和包括中国政府在内的各国政府都要加强反垄断的意义所在。所以说，合作不一定是好事，不合作也不一定是坏事。

来一场胜利大逃亡

现在回过头来说说房地产。笔者通过最近跟芜湖十来家房企的高管聊天了解到，他们中大多数人对楼市已不再抱有年初时“奥运刺激楼市成交增长”幻想，他们纷纷表示，长达十个月的成交量低迷大大出乎他们的意料，为了应付这种局面，优惠促销依然是首选。

同样，根据今年四月上海易居研究中心在全国三十多个城市对近四百家房企的高管进行调研，结果显示，超过七成的房企高管已经默认了楼市遭遇“险滩”，并认为卖方市场格局已被打破。至于是否采取打折促销手段应对销售困境，大多数人均表示：应根据各区域市场自身特性和具体情况区别对待。

基本上，全国包括芜湖的开发企业都认可了优惠促销政策必要性，但之前呢？让时间回放到三个月前的芜湖，当城南某楼盘首次开盘以低价入市，一举创下开盘当日销售七百余套住宅的记录后，却引来同行的诟病。因为当时尽管芜湖商品房成交量持续6个月下降，但各大楼盘仿佛缔结了一个价格同盟，集体将价格维持在高位，而没有像其他城市一样用降价促销进行破冰。这时候，我们可以假设芜湖所有的开发企业利用彼此的默契，形成了一个行业的合作同盟，就像那群土匪，在面对官兵的围剿时，都视死如归的拿起武器准备顽抗，如果这种抵抗能坚持到底，让芜湖百姓感觉降价无望，那么，该买房子的还是要买，该投资房产的还是要投资，芜湖楼市也许就会有惊无险的避开这场全国范围的调整期。当然，也有可能就是大家全体阵亡。在这样的情况下，和上面故事中的土匪头子一样，城南这家楼盘也进行了一个博弈分析，明智的选择了低价入市，做了第一个逃跑的人，并最终顺利完成销售目标。随后，其他楼盘也望风而动，纷纷推出各自的优惠活动，优惠幅度也越来越大，至此，纳什博弈出现均衡，“价格联盟”分崩离析。

表面上看，城南那家楼盘的行为直接引发了芜湖整个房地产市场的优惠潮，使得各家开发商的利润预期下降，蒙受了损失，但这种优惠促销却切实促进了销售，增加了成交量，让芜湖楼市实现了小幅度的回暖，两相比较，利弊如何自然是一目了然。其实，我们都在说刚性需求，认为芜湖乃至中国的刚性需求是很大的，但为何在观望期间这些刚性需求就不显现出来呢？甚至有人对刚性需求的存在性产生了怀疑，但这家楼盘证明了刚性需求的确实存在，它只是被高位运行的房价压抑住了，也就是说老百姓能承受的房价底线低于开发商的价格预期，这两者在供不应求的时候，矛盾还相对缓和，显现不出。可一旦供大于求，且整体市场看冷，再加上购房者长期积累的对开发商的负面情绪，则使得这两者的矛盾更加不可调和。如果采取所谓的价格联盟，无疑会使得矛盾进一步激化，不利于整体经济的发展。但若是退一步，我们的开发企业主动去迎合老百姓心中的“房价底线”，而非坚守自己的利润预期，则会另有一番天空，用名利双收来形容也不为过。简单的例子，根据目前市场的反映，城南这家跑跑先生开盘一举拿下近三个亿的资金回笼，还在市民中享有很好的口碑。

时至今日，如本段开头所说，大多数开发企业也明白了眼前的形势。市场是强大的，群众更是强大的，既然这样，为何还要抱着“面子”抵抗到底呢？来一场胜利大逃亡，利国利民利自己，皆大欢喜。

合理攻守，莫作“垫脚石”

说完开发商再来说说购房人。回想十个月前为买一套房子要忍受那几日夜的煎熬的情形，恍若隔世，一声叹息中就差没有老泪纵横了。的确，这几年来，芜湖的老百姓何时买房像现在这么惬意过，一路逛去，满是美貌动人的售楼小姐和她们甜蜜的笑容，周到的接待，细致的讲解，最后一句“价格还有得商量”最是动人。这说明什么？说明了房产从“计划经济”走向了市场经济；说明了房子由稀缺资源变成了充裕资源；说明了消费者终于可以表达自己的声音了；说明了房地产市场变得正常、有序；说明政府切切实实为老百姓办了一件大好事。这时候，咱老百姓应该怎么办？还把开发商看作敌人？把自己变成抱成一团的“土匪”？

我们且假设所有非正式，其中成员具有较大的自主性的团体都是“土匪”，在面对某一问题是，非合作博弈都将会给团体之上的大环境带来促进作用。那么，芜湖的意向购房者也是这样一个群体。他们在开发商没有降价或者意图高开房价时表现出惊人的一致：坚决不买房！而当开发商放出风声“我们的房子将会只卖XXXX元”，且开盘当天还能优惠XXX元时，购房者们依然表示：我们不会买，坚持到底，以后你会降的更多！

可事实是怎样的呢？只要当房子的定价满足了他们的底线，这个团体也出现了大量的“逃跑者”，开发商与购房者共同的“叛变”带来了单日销售七百余套的奇迹。正如某地产分析师所说，刚性需求是常态的，稳定的，不会暴增也不会暴减，积余了近半年的刚需并没有消失，口口声声说不买房的人不是真的不需要房子。受市场规律和中国宏观经济的影响，房价不会永远涨也不会永远跌，而作为不动产的商品房，其价值属性不会因市场波动而发生根本逆转，所以该买房的还是要买，不要等到房价的快车再次启动才下定决心，因为那时你很可能已经追不上了。

大局观，一切为了国家

一个国家的资源总是有限的，它不可能同时满足所有的行业都有着充足的发展资源，同时，资本的逐利属性也决定了如果没有宏观调控，不断加剧的马太效应（好的越好，差得越差）将会严重削弱一个国家的国际竞争力。当我们跳出小团体的博弈，着眼地球上发生的“战争”，我们或许更能够理解这段时间房地产行业的调整。

比较关注这两三年中国房地产行业发展的朋友都知道，当房地产崛起时，许多其他行业的巨头也纷纷加入到这个利润巨大的产业中来，造电器的、卖电器的、做服装的、做食品的，蜂拥而至，这就是资本的逐利行为，而这种行为带来的结果就是：由于大量的资源进入房地产这单一行业，其他行业的生存环境逐渐恶化，通过马太效应的加成，这种恶化愈演愈烈。举个例子，2007年年初到年中阶段，深圳的房地产市场非常的火爆，那时候媒体都报道说，老百姓对我们经济发展更有信心了，深圳地区经济发展更成功了，所以深圳房地产才会火爆。而郎咸平却指出：“内地专家学者的这种看法错了，本质上，深圳地区房地产之所以火爆是因为深圳的经济发展更衰退了！是因为企业家更不想继续经营实业了，因此那些本应该投资在企业的钱，他们决定不投资了，而拿出来炒楼，所以，换言之，房价上涨的原因是经济更坏了，而不是更好了！这甚至可以解释成‘回光返照’的现像。”最后，2008年一月份和第一季度公布的统计数据完全证明了郎咸平的观点：深圳地区倒闭的企业几乎名列前茅。

投资环境的恶化，原材料价格的飞涨，人民币的升值等一系列打击已经给中国基础经济带来了不小的伤害。目前广东企业停工和半停工的企业几乎达到30%，而江浙两省停工和半停工的企业也达到20%。我们都不知道这种趋势会不会继续蔓延下去，但作为宏观经济的掌控者，政府必须从更高的角度去考虑房地产行业的走向。

当然，房地产对中国的经济也是有着举足轻重的作用，暂时性地抑制房地产的发展是为了给其他产业更充足的发展空间。但也不会去把房地产打死，用它的血肉来喂饱其他行业，只是缩减它的口粮，让别的行业不至于挨饿。因为如果房地产猝死，将会引发更直接、更剧烈的社会问题和经济问题。政府只是希望，养猪的回去养猪，做电器的回去做电器，生产汽车的回去生产汽车，造房子的留下来继续造房子，因为我们老百姓要吃猪肉，要看电视，更要有房子住。